благоустройство
Арендаторам возвращают право приватизации арендуемых объектов культурного наследия.
В Петербурге благодаря этому можно будет продать недвижимость на десятки миллиардов рублей, включая Конюшенное ведомство.
Совет Федерации рассмотрит принятые Госдумой на прошлой неделе во втором и третьем чтениях законопроекты, серьёзно меняющие правила продажи объектов культурного наследия. Они были внесены ещё осенью 2020 года, почти сразу же приняты в первом чтении, а затем отложены в долгий ящик.
Собственность вместо аренды
Принципиальная для Петербурга новация — возвращение права малому и среднему бизнесу приватизировать арендуемые объекты культурного наследия (ОКН) без торгов, по преимущественному праву. Это позволяет 159–ФЗ «Об особенностях отчуждения…» по истечении 2 лет аренды. С 2015 по 2018 год предприниматели имели возможность выкупать такие объекты. Затем по аналогичным заявлениям стали давать отказы, ссылаясь на позицию Верховного суда по одному из региональных дел, из которого следовало, что на памятники действие 159–ФЗ не распространяется и взаимоотношения по ним регулируются 178–ФЗ «О приватизации». А по данному закону покупать такую недвижимость у государства можно на конкурсе (особые правила также были по активам приватизируемых ГУПов и объектам, передаваемым в качестве уставного капитала).
Отметим, с 2015 по 2018 год было проведено около 50 сделок на общую сумму свыше 2 млрд рублей. Крупнейшая из них — продажа в 2016 году помещений Елисеевского магазина. Примерно за 1 тыс. м2 в исторических стенах на Невском пр., 56, ООО «Магазин купцов Елисеевых», связанное с миллиардером Евгением Пригожиным, заплатило тогда более 800 млн рублей.
С 2018 года и по сегодняшний день действуют нормы, которые запрещают выкуп памятников. При этом потенциальных покупателей, в том числе на знаковые для Петербурга объекты, накопилось достаточно. Так, за первые месяцы 2019 года, когда арендаторы ещё не были в курсе изменений, они подали порядка 50 заявлений на целевую приватизацию памятников. И получили отказы.
Что купить?
В случае подписания закона президентом сделки по выкупу городских помещений в зданиях–памятниках на Невском проспекте и других центральных магистралях города могут стать массовыми.
Например, оформить право собственности на арендуемые помещения на Невском, 13/9, ещё до пандемии пыталось ООО «Книжный мир» миллиардеров Ивана Третьякова и Геннадия Голубева. Компания подала заявление на выкуп и даже успела получить положительное решение, но её не устроила предложенная Смольным цена (около 677 тыс. руб. / м2). Пока шли суды по стоимости, вступили в силу новые правила. В итоге именно статус памятника помешал сделке.
И если для инвесторов это хорошая возможность обзавестись незыблемыми правами на недвижимость в историческом центре второго города страны, то для бюджета Петербурга — дополнительные доходы. Так, вплоть до запрета на выкуп стоимость отдельных помещений доходила до 700–800 тыс. за 1 м2. В целом доходы Смольного от сделок по 159–ФЗ в последние годы постепенно снижаются, поэтому вливание в ряды потенциальных объектов продажи из числа трофейных будет очень кстати.
Объектов не так много
«Изменения, безусловно, создают новые перспективы для инвесторов и упрощают процедуру выкупа, особенно в таком престижном и историческом месте, как Невский проспект. Однако следует отметить, что объектов культурного наследия, доступных для выкупа, не так много. Мы ожидаем значительного роста активности инвесторов в ближайшее время», — говорит Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости NF Group.
Подать заявления на выкуп могут и арендаторы целых зданий–памятников. Собеседники в имущественном блоке Смольного среди потенциальных претендентов на продажу назвали здание МВД Российской империи на наб. реки Фонтанки, 57. Его у ФГБУК «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» арендует ООО «Литера», владельцем которого является ЗАО «Марата, 17», связанное с группой «Илим» миллиардера Захара Смушкина.
Другой претендент — Дом Зингера на Невском пр., 28. Он находится в долгосрочной аренде у ЗАО «Зингер», с недавнего времени контролируемого компанией VK, потратившей на получение права аренды 2,3 млрд рублей. Участники рынка уверены: продемонстрированная щедрость доказывает, что VK будет готова щедро заплатить и за право собственности. В самой VK не стали комментировать свои планы на Дом Зингера.
После вступления в силу новой редакции 159–ФЗ эксперты прогнозируют и рост обращений по выкупу зданий и помещений на территории Апраксина двора. Тем более что город с конца прошлого года активно проводит торги по своим площадям на Апрашке. Отметим, что эти сделки, конечно, пополнят казну, но также добавят неразберихи и без того запутанному имущественно–правовому статусу федерального памятника в центре города.
Предполагается, что новые правила распространятся и на объекты, сдаваемые городом в аренду «за 1 рубль». Например, это дом архитектора Александра Брюллова на Кадетской линии, Библиотека лесопильного производства Ф. Я. и Н. Я. Колобовых на Большой Зелениной и т. п.
«Мы с радостью выкупим, если примут новые нормы. Да и вообще, насколько я знаю, очень многие обрадуются такому обстоятельству», — сказал Александр Басалыгин, который занимается проектом в особняке Брюллова.
Самой громкой может оказаться приватизация Конюшенного ведомства, торги на право льготной аренды которого прошли около года назад, а с тех пор с переменным успехом оспариваются разными заинтересованными лицами в арбитраже. Точка в этом вопросе так и не поставлена. Напомним, что победителем аукциона стало ООО «Бахчасарай», которое связывают с миллиардером Годом Нисановым.
Многое зависит от состояния памятника
Впрочем, с аварийными памятниками возможны нюансы, указывает Дмитрий Некрестьянов, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнёры».
«Механизм “аренда за рубль” предусмотрен для объектов в неудовлетворительном состоянии, что означает невозможность приватизации малым бизнесом по упрощённым правилам — как минимум до момента устранения их неудовлетворительного состояния, — говорит он. — Более того, формулировка закона такова, что даже если основание получения прав аренды было другим (не “аренда за рубль”), сам по себе факт нахождения ОКН в неудовлетворительном состоянии является основанием для отказа в его приватизации. В связи с такой формулировкой можно ожидать волны отказов арендаторам ОКН при попытке их выкупа».
Напомним, что, согласно нормам 159–ФЗ, право приобретения арендуемого ОКН представители малого и среднего бизнеса получают по истечении 2 лет аренды, если не имеют долгов по договору и он действует на момент подачи заявления о приватизации.
«Поправки в 159–ФЗ, касающиеся возможности выкупа памятников, мы разрабатывали с 2018 года, когда по решению Верховного суда эта норма, к сожалению, перестала действовать. Очевидно, что право собственности является наиболее интересным для компаний, готовых инвестировать в проекты с памятниками. Все остальные сложные схемы, такие как «аренда за 1 рубль», аренда на отложенных условиях и пр., объективно говоря, так и не начали работать в той мере, в которой это необходимо в контексте вложений в объекты культурного наследия. Их основная проблема — зыбкость прав инвестора одновременно с очень большим списком предъявляемых к нему требований. Мы знаем, что при оценке воздействия принятого на прошлой неделе Госдумой законопроекта внимательно оценивался опыт Петербурга, где ещё с 1990–х годов власти не боялись приватизировать памятники. Эту практику можно назвать удачной. Никакого урона культурному наследию она не принесла, зато привлекла значительные инвестиции, что во многом позволило отреставрировать и сохранить эти объекты. Принятие этой нормы в такой редакции можно считать признанием достижений петербургского опыта на федеральном уровне», — говорит Андрей Степаненко, генеральный директор АО «Российский аукционный дом».
«С 1990–х годов в Петербурге широко практиковалась передача в аренду памятников на условиях реставрации и реконструкции. Многие компании вложили значительные суммы в приведение этих объектов в порядок. Конечно, если есть такой запрос с их стороны, справедливо будет дать им возможность выкупа в собственность. Но не думаю, что эта норма 159–ФЗ может оказаться решающей для сферы инвестиций в объекты культурного наследия. Работа с ними — это уравнение со множеством неизвестных, ведь требования Федерации и города к сохранению памятников имеют свойство меняться. И по сей день инвестиции в памятники в наших условиях можно считать скорее меценатством, чем понятным и просчитываемым бизнесом,» — продолжает тему Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris.
«Важный момент этого законопроекта касается не только приватизации арендаторами, но и работы с памятниками. Правила стали более конкретными и позволят активнее вовлекать такие объекты в инвестиционный оборот. Законодатель разделил объекты культурного наследия на обычные и те, что находятся в неудовлетворительном состоянии. Раньше такой градации не было: способы приватизации для всех были общие. Теперь первые, как и прежде, могут быть приватизированы любым способом — и в составе имущественного комплекса ГУПа, и через аукцион. Объекты в неудовлетворительном состоянии, как чётко прописано в законопроекте, могут быть приватизированы только на конкурсе, земля по итогам которого передаётся исключительно в аренду, а существенным условием является восстановление памятника», — считает Дмитрий Егоров,
партнёр, соучредитель юридической фирмы «Экстра юс».